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💡 이 글의 핵심
전세권 설정 시 담보 제공 금지 특약을 계약서와 등기부 양쪽에 넣지 않으면, 집주인도 2억 5천만 원 피해를 입을 수 있습니다. 등기부 직접 확인이 유일한 예방책입니다.
전세 사기라고 하면 세입자 피해를 먼저 떠올리기 쉽습니다. 그런데 울산 동구 사례를 접하고 나서 생각이 달라졌습니다.
집주인이 전세금을 정상 수령하고도 2억 5천만 원을 추가로 부담해야 했습니다. 전세권 설정 등기에 특약 한 줄을 빠뜨린 것이 원인이었습니다.
목차
- 집주인이 역전세 사기를 당한 실제 경위
- 전세권 담보 대출이 가능한 법적 구조
- 등기부에 반드시 넣어야 하는 특약 작성 방법
- 계약 전 집주인 필수 점검 체크리스트
집주인이 역전세 사기를 당한 실제 경위
집주인 김 씨는 임대차 보증금 2억 5천만 원을 현금으로 전액 받았습니다. 임차인은 회사 대표로, 법인 명의로 숙소를 쓰겠다고 했습니다.
법인은 주택임대차보호법 적용 요건이 까다롭습니다. 그 요건을 갖추지 못하는 경우가 많아서, 임차인은 보호받으려면 전세권을 설정해야 한다고 집주인에게 요청했습니다.
돈을 다 받은 상태였기에 김 씨는 의심 없이 전세권 설정 등기에 동의했습니다. 그런데 계약 한 달 뒤 법원 통지문이 날아왔습니다.
임차인이 전세권을 담보로 은행에서 대출을 받은 뒤 연체를 시작한 것입니다. 은행은 전세권에 가압류를 걸었고, 이후 임차인은 연락을 끊고 이사를 나갔습니다.
| 시점 | 발생 사건 | 집주인에게 미친 영향 |
|---|---|---|
| 계약 체결 | 보증금 2억 5천 수령, 전세권 설정 동의 | 문제 없음 |
| 계약 1개월 후 | 임차인이 전세권 담보 대출 수령 | 집주인 모름 |
| 이후 | 임차인 연체 → 은행이 전세권에 가압류 | 매도·재임대 불가 |
| 결과 | 임차인 연락 두절 후 이사 나감 | 2억 5천 변제공탁 부담 |
집은 팔리지도, 새 세입자를 받을 수도 없는 상태가 됐습니다. 채권자가 여럿이라 누구에게 보증금을 돌려줘야 하는지조차 불분명했습니다.
결국 김 씨는 법원에 2억 5천만 원을 변제공탁하는 방식으로 등기를 말소하는 길을 택했습니다. 변제공탁이란 채무자가 법원에 돈을 맡겨 채무를 소멸시키는 절차입니다.
(출처: 국가법령정보센터, 2026.11 기준)
전세권 담보 대출이 가능한 법적 구조
이 사건이 발생할 수 있었던 이유는 민법 조항에 있습니다. 민법은 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있도록 허용합니다.
즉, 임차인이 집주인 동의 없이도 전세권을 담보로 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. 은행 역시 전세권이 등기부에 존재하면 집주인 확인 없이 대출을 실행할 수 있습니다.
| 구분 | 일반 임대차 계약 | 전세권 설정 등기 |
|---|---|---|
| 주임법 보호 | 조건 충족 시 적용 | 별도 등기로 보호 |
| 담보 대출 가능 여부 | 불가 | 집주인 동의 없이 가능 |
| 가압류 위험 | 낮음 | 채권자 가압류 가능 |
| 집주인 대응 가능 여부 | 계약서 특약만으로 가능 | 등기에 특약 포함 필수 |
저는 이 구조를 처음 알게 됐을 때 당혹스러웠습니다. 전세권 설정이 세입자를 보호하는 수단인 줄만 알았는데, 집주인에게 되레 위험 요인이 될 수 있다는 사실을 몰랐습니다.
특히 법인 임차인은 주택임대차보호법 적용이 제한되는 경우가 많습니다. 그 때문에 전세권 설정 요청이 자주 발생하고, 사건도 거기서 터집니다.
민법 단서 조항에는 "설정 행위로 금지한 때에는 그러하지 아니하다"는 내용이 있습니다. 계약 당시 등기에 명시적으로 금지 조항을 넣으면 담보 제공 자체를 막을 수 있다는 뜻입니다.
(출처: 국가법령정보센터 민법 제306조, 2026.11 기준)
등기부에 반드시 넣어야 하는 특약 작성 방법
계약서에만 특약을 적으면 제3자에게 효력이 없습니다. 반드시 전세권 설정 등기에 함께 기재해야 은행 등 외부 채권자에게도 대항할 수 있습니다.
1단계: 임대차 계약서 특약란에 문구 삽입
계약서에 아래 문구를 그대로 기재합니다. 법무사나 중개사에게 맡기지 말고 직접 확인하는 것이 좋습니다.
"임차인은 전세권을 제3자에게 양도 또는 담보 제공할 수 없고, 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다. 위반 시 임대인은 전세 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임차인은 이로 인해 발생한 모든 손해를 배상한다."
2단계: 전세권 설정 등기에 동일 특약 포함 요청
잔금일에 방문하는 법무사에게 위 특약을 전세권 설정 조건으로 등기에 포함해 달라고 명시적으로 요청합니다. 구두 요청 후 반드시 서면으로도 확인합니다.
3단계: 등기부 등본 발급 후 직접 확인
등기가 완료된 뒤에는 직접 등기부 등본을 발급받아야 합니다. 대법원 인터넷 등기소에서 열람용은 700원, 제출용은 1,000원이면 발급됩니다.
특약 문구가 등기부 전세권 설정 항목 안에 정확히 기재됐는지 확인합니다. 법무사가 처리했더라도 직접 보지 않으면 누락 여부를 알 수 없습니다.
4단계: 법인 임차인의 경우 추가 서류 요청
법인과 계약할 때는 법인등기부등본, 사업자등록증, 대표자 신분증을 함께 받아야 합니다. 법인 신용 상태가 계약 체결 당시 문제없었더라도 이후 변할 수 있습니다.
(출처: 대법원 인터넷 등기소, 2026.11 기준)
계약 전 집주인 필수 점검 체크리스트
전세권을 설정할 때 하나라도 빠지면 나중에 감당하기 어려운 상황이 생깁니다. 계약 전에 아래 항목을 반드시 확인하십시오.
- ✔ 임차인이 법인인지 개인인지 확인
- ✔ 법인이라면 주임법 적용 요건 충족 여부 검토
- ✔ 전세권 설정 계약서에 담보 제공 금지 특약 삽입
- ✔ 법무사에게 등기에도 동일 특약 포함 명시 요청
- ✔ 등기 완료 후 등기부 등본 직접 발급 및 특약 문구 확인
- ✔ 법인 임차인의 경우 법인등기부등본·사업자등록증 수령
저는 이 항목들을 처음 목록으로 정리했을 때, 그동안 얼마나 무심하게 계약을 대해 왔는지 돌아보게 됐습니다. 700원짜리 등기부 한 장이 수억 원을 지킬 수 있다는 점이 여전히 인상 깊습니다.
또한 인터넷에 떠도는 특약 문구를 그대로 복사하는 방식은 위험합니다. 계약 상황마다 필요한 조건이 다르고, 특약의 등기 반영 여부는 법무사와 직접 확인해야 합니다.
불확실한 부분이 있다면 부동산 전문 변호사에게 계약서 검토를 맡기는 것이 가장 안전한 선택입니다. 수수료 몇십만 원이 수억 원짜리 분쟁을 막을 수 있습니다.
(출처: 국토교통부, 2026.11 기준)
자주 묻는 질문
Q. 계약서 특약만 있으면 전세권 담보 대출을 막을 수 없나요?
계약서 특약만으로는 제3자인 은행에게 대항할 수 없습니다. 등기부에 동일한 내용이 기재돼야 외부 채권자에게도 효력이 생깁니다. 반드시 등기와 계약서 양쪽에 모두 넣어야 합니다.
Q. 전세권 설정을 아예 거부하면 어떻게 되나요?
집주인은 전세권 설정 요청을 거부할 수 있습니다. 다만 법인 임차인 입장에서는 주임법 보호를 받기 어렵기 때문에 협상 쟁점이 될 수 있습니다. 거부가 어렵다면 특약을 등기에 포함하는 방식으로 위험을 최소화하십시오.
Q. 이미 전세권 설정이 된 상태에서 특약을 추가할 수 있나요?
등기 완료 이후에는 특약 추가가 쉽지 않습니다. 임차인 동의를 받아 등기를 변경하는 방법이 있으나 절차가 복잡합니다. 계약 체결 전에 반드시 처리하는 것이 가장 좋은 선택입니다.
Q. 변제공탁은 어떤 상황에서 활용하나요?
채권자가 여럿이어서 누구에게 돈을 줘야 할지 불분명할 때 활용합니다. 법원에 금액을 맡기면 채무가 소멸되고, 등기 말소 절차로 이어질 수 있습니다. 하지만 집주인이 이미 지급한 돈 위에 추가 부담이 생긴다는 점에서 최후 수단입니다.
Q. 법인 임차인과 계약할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
법인등기부등본과 사업자등록증으로 실제 운영 중인 법인인지 먼저 확인합니다. 그다음에는 주택임대차보호법 적용 요건을 갖출 수 있는지 검토합니다. 불확실하다면 계약 전 변호사 상담을 거치는 것이 안전합니다.
마무리
전세권 설정 등기를 할 때 특약 한 줄을 빠뜨렸다는 이유로 2억 5천만 원을 추가 부담해야 했던 사례는, 계약 과정에서 얼마나 작은 부분이 큰 차이를 만드는지 보여줍니다.
저는 이 사례를 접하고 나서, 등기부 등본 발급을 비용이 아니라 보험으로 보는 시각이 필요하다고 느꼈습니다. 전세권 설정 계약을 앞두고 있다면, 계약서와 등기부 양쪽에 담보 제공 금지 특약이 포함됐는지 직접 눈으로 확인하십시오.
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이 글에 대하여
이 글은 개인이 운영하는 블로그에 작성된 정보성 글입니다. 2026년 11월 기준 공개된 법령 및 사례를 바탕으로 작성했으며, 개인 의견이 포함돼 있습니다. 법률 판단이 필요한 경우 반드시 전문가 상담을 받으십시오. 이 블로그는 광고 수익이 발생할 수 있습니다. [2026년 11월 8일 작성]