부동산 인사이트 노트

💡 이 글의 핵심토지거래허가제 시행 1년, 서울 아파트값은 12% 가까이 올랐고 전월세 상승률은 규제 이전의 약 4배에 달했다. 매매·임대차 시장 모두 살펴야 정책 효과를 제대로 읽을 수 있다.작년(2025년) 11월, 서울시 전체가 토지거래허가구역으로 묶이던 날을 또렷이 기억한다. 뉴스 속 숫자보다 "이제 갭투자는 사실상 끝이구나"라는 직감이 먼저 왔다. 그로부터 1년, 현장은 예상과 꽤 달랐다.목차토지거래허가제와 대출 규제, 무엇이 바뀌었나전세 매물 감소가 월세 상승으로 이어진 경로가격대별 매수 쏠림과 지역 양극화 흐름실거주 유예 특례 연장, 무엇이 달라지나토지거래허가제와 대출 규제, 무엇이 바뀌었나서울 아파트를 사면 2년 실거주 의무가 붙는다. 허가 없이는 거래 자체가 안 되니 갭투자는 구조적으로..

💡 이 글의 핵심신도시 상가 공실은 경기 탓만이 아니다. LH 입찰 공고의 92%가 유찰됐고, 중대형 상가 공실률은 13%를 넘어섰다. 도시계획 단계의 수요 추정 방식이 근본 문제다.아파트 세대수가 많으면 상권도 살아난다는 말, 저도 한동안 믿었다. 신도시 취재 보도를 꼼꼼히 살펴보고 나서야 그 전제가 얼마나 허술했는지 실감했다.목차입주 10년이 지나도 풀밭인 상업용지의 현실온라인 소비가 바꿔놓은 오프라인 상권의 구조도시계획 단계에서 놓친 수요 추정의 함정공실 상가를 볼 때 제가 직접 확인하는 체크리스트입주 10년이 지나도 풀밭인 상업용지의 현실김포한강신도시의 한 필지는 6만 제곱미터 규모다. 한강 바로 옆, 대단지 아파트에 둘러싸인 땅인데 올해 6월 매각 시도도 유찰됐다.양주신도시 사정도 다르지 않다..

💡 이 글의 핵심청약통장 해지 가입자가 2026년 7월까지 이미 작년(2025년) 연간 순감을 초과했다. 분양가·가점·대출 규제 세 가지를 함께 따져야 해지 여부를 제대로 판단할 수 있다.청약 당첨과 실제 집 마련은 완전히 다른 문제다. 영상 하나를 보고 나서야 이 차이가 선명하게 느껴졌다.청약통장을 10년 넘게 유지해도 당첨 가능성이 낮고, 운 좋게 당첨돼도 분양대금을 감당하지 못해 포기하는 사례가 늘고 있다는 내용이었다.저 역시 청약통장을 유지하면서 단 한 번도 당첨 가능성을 구체적으로 계산해 본 적이 없었다. 그래서 이번 기회에 가점 구조와 지역별 현실, 자금 조달 가능성까지 차례로 뜯어봤다.목차청약통장 해지가 급증한 세 가지 이유가점제 구조와 가점 인플레이션의 실체지역별·가구 유형별 청약 현실 ..

💡 이 글의 핵심주택담보대출 연체 채권이 2022년 말 대비 120% 급증했고, 서울 강제경매 소유권 이전은 올해 1~7월 3,854건으로 역대 최고치다. 그러나 평균 연체율과 취약 차주 연체율은 11배 차이가 나며, 집합건물 통계를 아파트만의 수치로 오해하지 않도록 주의가 필요하다.올해 초 부동산 관련 자료를 살펴보다가 한 가지 수치에서 멈췄다. 서울 강제경매 소유권 이전 건수가 2010년 통계 공개 이후 14년 만에 최고치를 기록했다는 내용이었다. 처음에는 단순히 경매 물건이 많아졌다는 뜻으로 받아들였는데, 자료를 뜯어볼수록 그것만으로는 시장 전체를 판단할 수 없다는 생각이 강해졌다.목차주담대 연체 채권 증가의 실제 규모서울 강제경매 역대 최고치가 의미하는 것평균 연체율이 숨기는 취약 차주의 현실통..

💡 이 글의 핵심보유세·거래세 개편과 전세보증금 안심신탁 구상이 동시에 논의되고 있다. 아직 확정된 내용은 없지만, 방향과 쟁점을 미리 파악해 두면 실제 시행 시 대응이 빠르다.부동산 관련 자료를 살펴보다가 멈칫했다. 세금 개편 소식은 익숙했지만, 전세보증금을 집주인 계좌와 완전히 분리해 제3 기관이 관리하자는 구상은 처음 접하는 내용이었다.세입자로서, 또 임대 경험이 있는 입장으로서 이 두 가지가 동시에 추진될 경우 임대차 시장의 돈 흐름이 꽤 달라질 수 있겠다는 생각이 들었다.목차부동산 감독원, 감시 체계가 어떻게 달라지나보유세·거래세 개편, 지금 거론되는 방향은전세보증금 안심신탁, 구상의 핵심과 한계집주인과 세입자, 각자에게 달라지는 것성급히 움직이기 전에 확인해야 할 체크리스트부동산 감독원, 감..

💡 이 글의 핵심AI 확산으로 청년 일자리 28만 개가 4년 새 사라졌고, 그 94%가 AI 고노출 업종이었습니다. 집값보다 소득 안정성과 대출 상환 여력을 먼저 점검해야 할 시점입니다.올해 한국은행 보고서에 따르면 대졸 청년 실업률이 7%로, 전문대 졸업자 5.4%를 처음으로 역전했습니다. 공부를 더 한 쪽이 오히려 더 불안해진 역설입니다.저는 블로그와 영상 콘텐츠를 만드는 과정에서 AI를 쓰면서 작업 시간이 줄었다는 걸 체감하고 있습니다. 그 경험 때문인지, 이 주제가 추상적으로 느껴지지 않았습니다.목차고소득 전문직이 AI 대체 1순위인 이유청년 일자리 28만 개가 사라진 구조소득 위기와 2008년 부채 위기의 차이미국 도시별 집값 반응이 보여주는 패턴지금 내 상황에서 점검해야 할 기준고소득 전문직..

💡 이 글의 핵심서울 아파트 입주 물량은 올해 상반기에만 작년 동기 대비 절반으로 줄었습니다. 착공 물량은 작년보다 36% 늘었지만, 3년 뒤 공급으로 이어지기 때문에 지금 당장의 전월세 시장과는 시차가 있습니다.착공 통계를 처음 들여다봤을 때, 저는 솔직히 당황했습니다. 집값 뉴스만 보다가 공급의 흐름을 거슬러 올라가 보니 이미 3년 전에 결론이 나 있었던 셈이었습니다.목차입주 물량이 반토막 난 이유는 착공 시점에 있었다착공 물량 반등이 반가운 이유와 한계전세보다 월세가 많아진 임대차 시장의 현실수도권을 하나로 보면 놓치는 지역별 공급 차이착공 지표를 읽는 체크리스트와 균형 잡힌 시각입주 물량이 반토막 난 이유는 착공 시점에 있었다올해(2026년) 1~7월 서울 아파트 입주 물량은 약 1만 7천 호입..

\ 💡 이 글의 핵심빈 상가·지식산업센터를 청년·신혼부부 임대주택으로 전환하는 정책이 추진 중이다. 초기 2,000호 공급 목표로 LH 직접 시행 방식이 추가됐으나, 채광·환기·방음 등 거주 적합성 검토가 선행 과제다.관련 자료를 찾다가 멈칫했습니다. 호텔을 청년 주택으로 바꿨더니 월세가 주변 시세의 절반 수준이었다는 사례 때문이었습니다. 보증금 800만 원에 월세 21만 원짜리 방이 서울 도심에 존재한다는 사실이, 당시엔 선뜻 믿기지 않았습니다. 그 뒤로 빈 건물을 주거로 바꾸는 접근 방식을 조금 더 들여다봤습니다. 아이디어 자체보다 실행 가능한 조건이 무엇인지가 궁금해졌기 때문입니다.목차상가·지식산업센터 공실 현황과 전환 배경비주택 리모델링 임대주택 공급 방식과 절차거주 적합성 검토 체크리스트정책 ..

💡 이 글의 핵심대구 상가 공실률은 중대형 18.9%, 소규모 10.8%로 전국 최하위권이며, 투자 수익률은 전국 평균의 절반 수준. 임대료 절대값보다 소비 여력 대비 부담률이 핵심 판단 기준이다.동성로에 빈 점포가 늘었다는 말을 처음 들었을 때, 저는 단순히 경기가 나쁜 탓이라고 넘겼습니다.그런데 중대형·소규모·집합상가 세 유형의 수치를 직접 들여다보고 나서 생각이 달라졌습니다.공실과 임대료, 수익률 사이의 연결 고리가 생각보다 훨씬 복잡했거든요.목차대구 상가 공실이 전국 최하위권인 구체적 이유중대형·소규모·집합상가 수익률 비교 분석소비 여력 감소와 임대료 부담의 악순환 구조상가 투자 전 반드시 확인해야 할 체크리스트대구 상가 공실이 전국 최하위권인 구체적 이유대구의 1층 상가 공실률은 작년(2025..

💡 이 글의 핵심양주 옥정 타운하우스 미분양의 근본 원인은 고립된 입지 대비 과도한 분양가였습니다. 할인 폭이 2억 원을 넘더라도 주변 아파트 실거래가와 비교하고, 공매가·호가·실거래가를 반드시 구분해야 합니다.마당 딸린 집을 꿈꾸다가 현실과 마주친 사람들이 있습니다. 저도 부동산 자료를 찾다가 양주 옥정 일대 타운하우스 단지의 현황을 접하고, 처음에는 외관 사진에 꽤 솔깃했습니다. 그런데 숫자를 하나씩 뜯어보니 그게 아니었습니다. 왜 대형 건설사가 시공한 800세대 단지가 반값 공매까지 흘러갔는지, 그 흐름을 직접 짚어봤습니다.목차힐스테이트 양주옥 파티오포레, 왜 반값 공매까지 갔나타운하우스가 미분양을 피할 수 없었던 구조적 이유할인 분양에 혹하기 전에 비교해야 할 숫자들계약 전 반드시 확인해야 할 ..