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💡 이 글의 핵심
토지거래허가제 시행 1년, 서울 아파트값은 12% 가까이 올랐고 전월세 상승률은 규제 이전의 약 4배에 달했다. 매매·임대차 시장 모두 살펴야 정책 효과를 제대로 읽을 수 있다.
작년(2025년) 11월, 서울시 전체가 토지거래허가구역으로 묶이던 날을 또렷이 기억한다. 뉴스 속 숫자보다 "이제 갭투자는 사실상 끝이구나"라는 직감이 먼저 왔다. 그로부터 1년, 현장은 예상과 꽤 달랐다.
목차
- 토지거래허가제와 대출 규제, 무엇이 바뀌었나
- 전세 매물 감소가 월세 상승으로 이어진 경로
- 가격대별 매수 쏠림과 지역 양극화 흐름
- 실거주 유예 특례 연장, 무엇이 달라지나
토지거래허가제와 대출 규제, 무엇이 바뀌었나
서울 아파트를 사면 2년 실거주 의무가 붙는다. 허가 없이는 거래 자체가 안 되니 갭투자는 구조적으로 막혔다.
동시에 가격대별 대출 한도도 대폭 줄었다. 아래 표가 현재 기준이다.
| 아파트 시가 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
25억 원 초과 아파트에 2억 원 한도는 사실상 현금 보유자 전용 시장이다. 이 조건이 고가 아파트 거래를 눌렀다.
제가 주목한 부분은 규제의 의도와 결과 사이의 간극이었다. 투기 수요를 걸러내려 했는데, 전세 매물이 함께 줄면서 오히려 실수요자의 선택지도 좁아졌다.
토재 시행 1년 동안 서울 아파트값은 12% 가까이 상승했고, 시행 전과 비교하면 상승 속도가 두 배 가까이 빨라졌다. 2025년 2월부터 시작된 상승세는 올해 11월 현재 84주째 이어지고 있다.
(출처: 국토교통부, 2026.11 기준)
전세 매물 감소가 월세 상승으로 이어진 경로
토재 구역 아파트를 사면 집주인이 직접 들어가야 하니 세입자를 받을 수 없다. 전세 물량이 줄고, 그 여파가 월세 시장까지 덮쳤다.
노원구의 한 공인중개사에게서 들은 얘기가 인상적이었다. "전세가 없으니 매매로 넘어온 분들이 많았고, 전세 시세가 매매 시세보다 더 빨리 올랐다"는 말이었다. 수치로도 확인된다.
| 구분 | 토재 전 대비 상승 배율 |
|---|---|
| 매매가 상승률 | 약 2배 빠른 속도 |
| 전월세 상승률 | 약 4배 빠른 속도 |
| 월세 물건 수 변화 | 한 달 새 약 5% 감소 |
서울 아파트 월세 평균은 올해 164만 원을 넘어섰다. 보증금 평균도 1억 9,500만 원 수준이다.
작년까지 전세가 월세보다 많았는데, 올해는 월세 비중이 전세를 앞질렀다. 2015년 통계 작성 이후 월세 상승률 상위 10개월 중 7개월이 올해에 집중됐다.
실거주 위주 정책이 임대차 시장의 불안을 키웠다는 지적이 나오는 이유다. 집주인은 고정 수익을 원하고, 세입자는 치솟은 보증금 마련이 어려우니 월세가 자연스레 늘었다.
(출처: 한국부동산원, 2026.11 기준)
가격대별 매수 쏠림과 지역 양극화 흐름
올해 8월 세제 개편안 발표 이후 계약된 서울 아파트 중 15억 원 이하 거래 비중이 약 79%였다. 대출이 상대적으로 많이 되는 구간으로 수요가 몰린 결과다.
생애 최초 주택 구입 등 정책 대출이 가능한 6억 원 이하 거래도 전체의 25%를 차지했다. 열 건 중 네 건이 이 구간이다.
반대로 25억 원 초과 거래 비중은 8.3%에서 5.8%로 줄었다. 증세 부담이 고가 아파트 거래를 직접 눌렀다.
전문가들은 이 가격대별 엇갈림, 이른바 디커플링 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 저가 아파트에만 매수자가 몰리고 고가 아파트는 거래가 뜸해지는 흐름이다.
지역 차이는 더 극명하다. 서울은 2022년 상승기의 두 배 수준인 누적 17.6% 상승을 기록한 반면, 평택 미분양은 3,600호를 넘어섰다. 대구 동대구역 앞 아파트도 준공 1년 가까이 미분양이 쌓여 있다.
전국 준공 후 미분양 주택은 현재 2만 8,000호 가량이고, 그중 84%가 지방에 있다. 서울과 지방 사이 온도 차는 2022년 상승기 때보다 훨씬 벌어졌다.
(출처: 국토교통부 실거래가 시스템, 2026.11 기준)
실거주 유예 특례 연장, 무엇이 달라지나
토재 구역에서 집을 사면 허가 뒤 4개월 안에 실거주해야 한다. 그런데 이 의무 때문에 기존 세입자가 쫓겨나는 문제가 생겼다.
정부는 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예하는 특례를 운영해 왔다. 그 신청 기한을 올해 말에서 내년 말까지 1년 연장했다. 적용 대상도 올해 5월 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자까지 넓혔다.
계약 갱신 청구권 사용도 인정해 주기로 했다. 이 경우 집주인이 입주를 미룰 수 있는 시점은 최대 2029년 말까지 늦춰진다.
세입자 입장에서는 최장 3년 3개월 더 살 수 있는 여지가 생겼다. 하지만 임대 물량 자체를 늘리지 않는 한 불안이 뒤로 미뤄지는 데 그칠 수 있다는 시각도 있다.
제가 보도를 살피면서 느낀 건, 특례 연장이 임차인 보호에 도움은 되지만 근본적인 공급 부족을 해결하지는 못한다는 점이다. 유예 기간이 끝나면 같은 문제가 다시 불거질 수 있다.
아래는 이번 특례를 활용하려 할 때 확인할 체크리스트다.
- 올해 5월 이후 무주택 상태를 계속 유지했는가
- 기존 세입자의 임대차 계약 종료 시점을 확인했는가
- 계약 갱신 청구권 사용 여부를 세입자와 협의했는가
- 특례 신청 기한이 2027년 말임을 일정에 반영했는가
- 실거주 유예 종료 시점(최대 2029년 말)을 미리 계획에 넣었는가
- 행정기관 허가 절차와 4개월 입주 의무 조건을 재확인했는가
(출처: 국토교통부, 2026.11 기준)
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 아파트를 사면 전세를 놓을 수 없나요?
원칙적으로 허가 후 4개월 안에 직접 입주해야 합니다. 기존 세입자가 있는 경우 임대차 계약 종료 시까지 유예하는 특례가 있으나, 신규 전세 계약을 체결하는 것은 허용되지 않습니다. 계약 전 관할 구청에 반드시 확인해야 합니다.
Q. 25억 원 초과 아파트는 대출이 2억 원밖에 안 되나요?
현행 주택담보대출 규제 기준으로 시가 25억 원 초과 아파트의 한도는 최대 2억 원입니다. 대출보다 자기 자본 비중이 압도적으로 높아야 하므로 사실상 현금 보유자 중심 거래가 됩니다. 대출 조건은 금융기관별로 다를 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 지방 미분양 아파트는 투자 기회가 될 수 있나요?
현재 전국 준공 후 미분양의 84%가 지방에 집중돼 있고, 일부는 분양가보다 낮은 가격에 거래되고 있습니다. 다만 수요 기반 없이 가격만 보고 접근하면 추가 하락 위험이 있습니다. 해당 지역의 인구 흐름과 개발 호재를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
Q. 서울 아파트 상승세가 언제 꺾일까요?
84주 연속 상승 중이지만 전문가 사이에서도 "상승 중반을 막 넘긴 단계"라는 시각이 있습니다. 전월세 상승이 현재 진행형인 한 매매 수요가 꺾이기 어렵다는 분석이 많습니다. 금리 변화와 공급 일정을 함께 주시해야 합니다.
Q. 생애 최초 주택 구입 대출은 6억 원 이하 아파트에만 되나요?
정책 대출 상품별로 가격 기준이 다릅니다. 생애 최초 주택 구입 자금의 경우 대상 주택 가격 상한이 별도로 설정돼 있으며, 금리와 한도도 상품에 따라 다릅니다. 주택도시기금 홈페이지(hf.go.kr)에서 본인 조건에 맞는 상품을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
전월세 부담이 커진 세입자가 "2년 더 버틸까, 지금 살까"를 고민하는 흐름은 한동안 계속될 것 같다. 규제 유지냐 해제냐의 논쟁보다, 매매와 임대차 양쪽을 함께 들여다보는 시각이 지금 이 시장을 읽는 데 더 쓸모 있다.
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이 글에 대하여
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